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Style Drift bleibt aus

Der zyklische Wendepunkt an den europäischen Immobilienmärkten rückt in der Erwartung der Immobilieninvestoren näher. Korrespondierend hierzu wächst bei den Profianlegern die Furcht vor der Fehlallokation von Kapital. Renditefantasien werden engere Grenzen gesetzt.

Wie die aktuelle Investitionsklimastudie von Union Investment zeigt, rechnet die Mehrheit der Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien bereits für 2019 oder 2020 mit wieder steigenden Immobilienanfangsrenditen. Nur noch jeder vierte Investmententscheider erwartet eine Verlängerung des Immobilienmarktzyklus über das Jahr 2021 hinaus. Ein höheres Risiko für gleiche Renditen einzugehen, dazu sind nach der aktuellen Union Investment-Umfrage unter 163 europäischen Immobilienunternehmen nur noch 28 Prozent bereit. Gegenüber der letzten Erhebung vor einem halben Jahr ist der Umfragewert noch einmal um 9 Prozentpunkte gefallen. Der mit 64 Prozent weitaus größere Anteil der Investoren (Vergleichswert Winter 2017/18: 56 Prozent) will seiner Risikostrategie treu bleiben und ist dafür bereit, geringere Renditen zu erzielen.


Abstriche bei Renditen

Spiegelbildlich zu der zurückgehenden Risikoneigung zeigen sich bei den europäischen Immobilieninvestoren sehr verhaltene Renditeerwartungen, zumindest auf kurze bis mittlere Sicht. Weniger als 50 Prozent der befragten Immobilienunternehmen glauben, die selbst gesteckten Renditeziele erreichen zu können, weder in drei noch im Zeithorizont von fünf Jahren. Besonders pessimistisch fällt die Renditeprognose bei den deutschen Investoren aus: 55 Prozent der interviewten Immobilienprofis stellen sich auf Abstriche bei den Immobilienrenditen mindestens bis zum Jahr 2023 ein. 


„Die Bonität von Mietern und die bauliche Qualität von Objekten haben unverändert den größten Einfluss auf Investitionsentscheidungen. Daraus lässt sich ablesen, dass der vielfach prognostizierte ‚Style Drift‘ bei den europäischen Investoren während des ungewöhnlich langen Marktzyklus nicht eingetreten ist – und in diesem Zyklus auch nicht mehr eintreten wird“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei der Union Investment Real Estate GmbH. 


Gestützt wird dies durch die in der Studie festgestellte weiterhin hohe Sicherheitsorientierung der Profiinvestoren. Für knapp 30 Prozent der interviewten Investoren ist Sicherheit der wichtigste Aspekt bei Anlageentscheidungen, für 9 Prozent ist Liquidität am wichtigsten, Rendite für 58 Prozent. Eine stärkere Risikoausrichtung als bei der letzten Befragung im Winter 2017/18 ist einzig in der Gruppe der französischen Investoren auszumachen. „Die ausgeprägte Sicherheitsorientierung engt die Handlungsspielräume der Investoren ein. Überraschend ist die Deutlichkeit, mit der bestimmte Marktsegmente für Investments in den nächsten Monaten ausgeschlossen werden“, so Olaf Janßen.


Magnifier

Bei den Vermeidungsstrategien rangieren Investments in Einzelhandelsobjekte derzeit ganz oben. 63 Prozent der befragten Investoren wollen in den nächsten zwölf Monaten einen Bogen um Einzelhandelsinvestments machen. Der Umfragewert ist stark beeinflusst von der derzeit tiefen Abneigung britischer Akteure gegen Investitionen im Einzelhandel: 82 Prozent versuchen hier Investitionen kurzfristig zu umzugehen. In Frankreich liegt der Wert bei ebenfalls hohen 70 Prozent. Demgegenüber herrscht in Deutschland mit einer Vermeidungsquote von 40 Prozent noch vergleichsweise hohes Zutrauen in den heimischen Retailmarkt.


Wie die Studie aufzeigt, werden für die nächsten zwölf Monate auch Hotelinvestments mit besonderer Vorsicht betrachtet. 33 Prozent aller interviewten Unternehmen wollen Hotelinvestments links liegen lassen, 29 Prozent aller Befragten sehen die Notwendigkeit, bei Logistik Enthaltung zu üben. Die Segmente Wohnen und Büro stehen demgegenüber nur bei 20 Prozent der Investoren auf der einstweiligen „Black List“.


Chancen in Coworking

In der Studie wurde weiterhin die Investmenttauglichkeit des Coworking-Trends untersucht. Dieser weckt je nach Befragungsregion ganz unterschiedliche Fantasien für Rendite. Auf die Frage, ob sie in Single-Tenant-Objekte investieren würden, die an einen Coworking-Anbieter vermietet sind, antworteten rund 60 Prozent der Studienteilnehmer mit Ja. Die größte Offenheit für Investments dieser Art wurde in Frankreich (73 Prozent Zustimmung) festgestellt, gefolgt von UK (58 Prozent). In Deutschland hingegen werden Renditechancen im Mietsegment Coworking noch zurückhaltend beurteilt: Nur 46 Prozent können sich ein Investment in Objekte mit einem Einzelmieter wie Wework oder Mindspace heute vorstellen.


Von Fabian Hellbusch


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