Stadt in der Stadt

Von den goldenen Zeiten kündet noch die kunstvoll gegliederte Sandstein-Fassade, unzählige schmale Fenster fangen und reflektieren das Licht. Hundert Jahre lang war das Karstadt-Haus, heute Galeria, in Wandsbek identitätsstiftend für den Stadtteil und Anker für den lokalen Einzelhandel. Spätestens im April 2024 jedoch, so ist es vorgesehen, wird diese Kaufhausfiliale schließen. Was in anderen innerstädtischen Lagen Katastrophenstimmung auslösen würde, wird im Hamburger Stadtteil Wandsbek als große Chance gesehen.

Das geplante Quartier Wandsbek Markt, bei dem Union Investment als Entwicklerin und Investorin auftritt, verspricht einen Neuanfang. Das Areal rund ums Karstadt-Haus ist verkehrlich sehr gut angebunden und hoch frequentiert. Trotzdem blieb es zuletzt unter seinen Möglichkeiten. Insbesondere weil das Angebot den Ansprüchen nicht mehr gerecht wurde, die sich im Zeitalter des Online-Shopping gewandelt haben.

Die großartigen Möglichkeiten dieses Standorts bestehen in der städtebaulichen Verdichtung und in der Transformation durch Nutzungsvielfalt. Wandsbek Markt kann sich zu einem lebendigen Treffpunkt mit vielen verschiedenen Angeboten entwickeln.

In den kommenden Jahren wird sich die Struktur entscheidend verändern: In das denkmalgeschützte Kaufhaus, Baujahr 1922, sollen Büros und kleinteiliger Einzelhandel sowie eine private Hochschule einziehen. Neuer Publikumsmagnet wird eine Markthalle mit Foodcourt und Eventflächen. Dort, wo heute ein Parkhaus steht, soll generationenübergreifendes Wohnen ermöglicht werden. Insgesamt sollen auf dem Areal rund 120 bis 150 neue Wohnungen gebaut werden. In die Umgestaltung investiert der UniImmo: Deutschland, mit einem Volumen von aktuell 16,3 Mrd. Euro der größte Immobilienfonds von Union Investment, einen dreistelligen Millionenbetrag.

Das Investment spiegelt die hohen Chancen wider, die Fondsmanager Thomas Röhrs in dem Projekt sieht: Das Konzept hat das Potenzial, langfristig die Qualität des ganzen Quartiers zu heben. Die neuen Nutzungen werden so ausbalanciert, dass sie sich gegenseitig positiv beeinflussen – Bausteine einer nachhaltigen Stadtbelebung. Die Quartiersentwicklung wirkt dem akuten Wohnraummangel im nachgefragten Stadtteil entgegen. Mehr Wohnungen bringen zudem  zusätzliche Kundschaft in die Läden, ein gutes Angebot an Gastronomie und Kultur hebt wiederum die Nachfrage nach Büroraum.

Fraktionen stehen geschlossen hinter dem Projekt.

Die Voraussetzungen dafür, dass das Projekt nicht nur die Anleger, sondern auch die Menschen vor Ort überzeugt, sind günstig. In der Bezirksvertretung stehen die Fraktionen geschlossen hinter dem Projekt. Mit rund 445.000 Einwohnern ist Wandsbek der größte Bezirk Hamburgs, Tendenz steigend. Auch beim Einkommen zeigt die Kurve nach oben, laut Kaufkraftindex lag Wandsbek 2020 zum Beispiel vor Bonn oder Wiesbaden. Die Geschäfte rund ums Karstadt-Haus spiegeln das allerdings nicht wider, trotz der zentralen Lage – es gibt auffällig viele Billigläden. Der bei ortskundigen Wandsbekern beliebte Wochenmarkt liegt etwas versteckt und verbaut in der zweiten Reihe.

Für Christian Hühn, Geschäftsführer des mit der Konzeption beauftragten Architekturbüros ppp, liegen die Probleme vor allem in der Struktur der vorhandenen Bebauung: „Hier gibt es echte Rückseiten“ – Flächen ohne Aufenthaltsqualität, etwa rund ums Parkhaus oder am Karstadt-Personaleingang, vor dem triste Blumenkübel aus Waschbeton stehen. Aufgaben, die nun anstehen: das Quartier nach außen öffnen, durch vielfältige Nutzungen beleben und vitalisieren.

Und genau das soll künftig geschehen. Neubauten werden die Bestandsbauten aus den 1960er-Jahren ersetzen, die nicht nur unansehnlich sind, sondern unter heutigen Gesichtspunkten auch dysfunktional. „Statik und Konstruktion lassen eine Verdichtung nicht zu“, sagt Hühn. „Das Parkhaus ist überdies zu klein für eine gute Umnutzung.“ Eine wie eine Barriere wirkende Gebäudebrücke wird entfernt, die Verkehrsströme werden neu geordnet inklusive Tiefgarage. „Städtebaulich ist es eine Reparatur“, sagt Hühn.

Highlight des Projekts und künftiges Alleinstellungsmerkmal ist eine rund 1.600 Quadratmeter große Markthalle, die mit gastronomischen und kulturellen Angeboten eine Lücke am Standort schließen und den wenige Meter entfernten Wochenmarkt ergänzen soll. Wesentliches Merkmal der Gestaltung der Baukörper soll ein Arkadenmotiv sein. Oberhalb der Markthalle sieht das Konzept Flächen für Büros und Dienstleistungen vor, darüber entstehen Mietwohnungen. Nebenan, auf dem Parkhaus-Grundstück, ist ein Mehrgenerationenhaus geplant. An Konzeptideen für einen lebendigen Nutzungsmix der Wohnungen wird derzeit gearbeitet – im Gespräch ist zum Beispiel eine Tagespflege für Senioren im Erdgeschoss.

Das Engagement ist ein absoluter Glücksfall. Man merkt sehr deutlich, dass Union Investment im Quartier verankert ist.

Mietinteressenten gebe es bereits, berichtet Assetmanagerin Kerstin Behm von Union Investment. So überlegt die Northern Business School, eine private Hochschule, ihre drei Hamburger Standorte in Wandsbek zu bündeln. Für Retailflächen wird gezielt nach Händlern gesucht, die bestehende Sortimente der Umgebung ergänzen, etwa Sport- und Spielwaren. Behm: „Die Mischung muss für den Standort insgesamt Sinn ergeben.“ Auf die Wohnungen dürfte es einen wahren Ansturm geben, zumal, wie in Hamburg üblich, 35 Prozent gefördert sind. 

„Es ist eine Entwicklung, die Wertschöpfung verspricht“, sagt Bent Mühlena, Leiter der Abteilung Immobilienprojektmanagement. Bereits 2014, bei Übernahme der Karstadt-Liegenschaften, sei Thema gewesen, wie es weitergehen könnte, sollte der Hauptmieter einmal ausziehen. Zumal Union Investment auch Eigentümerin des in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Quarree Wandsbek ist. Das Einkaufszentrum wurde zuletzt 2021 aufwendig renoviert. Heute ist es ein wichtiger Baustein im Quartierskonzept.

Langfristiges Engagement

Die langfristige Perspektive unterscheidet Union Investment von anderen Investoren. Arne Klein, Baudezernent des Bezirks Wandsbek, empfindet dieses Engagement als „absoluten Glücksfall. Man merkt sehr deutlich, dass Union Investment im Quartier verankert ist.“

Das Ensemble soll auch nach der Neugestaltung im Portfolio des UniImmo: Deutschland bleiben. Es ist eine klassische Win-win-Situation: Stadtteil und Bewohner profitieren von der Aufwertung, die langfristig ihrerseits die Bewertung der Immobilien verbessert.

Derzeit wird der Bebauungsplan aufgestellt. Auch ein ganzheitliches und quartiersübergreifendes Nachhaltigkeitskonzept ist in Arbeit, mit dem Ziel, langfristig die Anforderungen der EU-Taxonomie und des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) zu erfüllen. CRREM definiert wissenschaftsbasierte Dekarbonisierungspfade, die im Einklang mit den Pariser Klimazielen stehen, und hilft so, zukunftsfähige Immobilien zu entwickeln.

Das auf Nachhaltigkeit, CO2-Reduktion und Nutzungsmix ausgerichtete Konzept passt hervorragend in die Portfoliostruktur des UniImmo: Deutschland

Mit der geplanten Fertigstellung des Quartiers Ende 2027 ist der Zeitplan ambitioniert, aber nicht unrealistisch, auch dank der konstruktiven Haltung der Akteure vor Ort. „Hier gibt es den klar erkennbaren Willen, gemeinsam etwas Vernünftiges zu schaffen“, sagt Baudezernent Klein.

Dabei hilft, dass Union Investment vor Ort als verlässlicher Partner bekannt ist, der sich auch sozial engagiert, etwa durch Ausrichtung eines Architekturwettbewerbs am lokalen Matthias-Claudius-Gymnasium, durch das Sponsoring einer Stadtteilkarte oder eines lokalen Fotowettbewerbs. Außerdem läuft eine enge Zusammenarbeit mit der Initiative LeseLeo. 

Bürgerbeteiligung werde auch bei der Quartiersentwicklung groß geschrieben, verspricht Projektmanager Bent Mühlena. So wird es im Quarree Wandsbek ein Projektbüro als Anlaufstelle geben. „Wir wollen zuhören und erfahren, was sich die Bevölkerung wünscht.“ Wenn Angebote der Nachfrage entsprechen, nutzt das schließlich auch denen, die neue Angebote am Standort schaffen.

Von Christine Mattauch