Medienhafen Düsseldorf
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Wie es euch gefällt

Wie definieren Mieter heute eine individuelle Firmenadresse? Für Projektentwickler und Investoren ist das eine essenzielle Frage, damit das Angebot stimmt. Die Antwort: Reine Prestigebauten haben ausgedient. Unternehmen überlegen sehr genau, wie sie eine Immobilie strategisch einsetzen. Von Christine Mattauch

Im Angebot war eine Immobilie im Medienhafen, eine der besten Adressen Düsseldorfs: spannende Architektur, Flaniermeile am Wasser, prominente Nachbarschaft. Und doch entschied sich der Mieter, die Handelsblatt Media Group, für einen ganz anderen Standort: für den Neubau La Tête im Stadtteil Pempelfort, zwei S-Bahn-Stationen entfernt vom Hauptbahnhof. Einer der Gründe: Rund 220.000 Zugreisende fahren täglich an La Tête vorbei. Sichtbarkeit schlug Renommee.


Die Ansprüche an Firmensitze haben sich gewandelt. Stärker als in der Vergangenheit bewerten Mieter Lage, Flächen und Architektur einer Immobilie danach, welchen konkreten Nutzen sie ihnen bringen. „Früher wurden mit einem Firmensitz gern Größe und Macht demonstriert“, sagt Christian Koch, im Strategy Board von JLL unter anderem zuständig für den Bereich Corporate Solutions. „Heute geht es Unternehmen um Kommunikation, Vernetzung und agiles Arbeiten.“ Funktionalität kommt vor Glamour.


Ganz oben auf der Wunschliste stehen flexible Strukturen und kurze Wege, für Mittelständler ebenso wie für internationale Großmieter. Die früher so beliebten hohen Eingangshallen, bei denen ein Drittel des umbauten Raums aus Luft besteht, akzeptiere der Markt kaum mehr, sagt Wolfgang Speer, der für Büroraum zuständige Geschäftsführer der Immobilienberatung Colliers: „Flächeneffizienzen werden deutlich schärfer interpretiert als früher.“ Repräsentativ ja – aber bitte in Grenzen.


Immobilien mit Charakter

Was auch ohne großen Auftritt stimmen sollte, ist die Story. „Unternehmen schauen, ob ein Gebäude Charakter hat“, sagt Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Das können Architektenentwürfe sein, die mit der Historie eines Standorts spielen. Besondere Namen, die auf eine illustre Nachbarschaft verweisen, wie die Theresie an der Münchner Theresienhöhe. Oder auch Features, die Immobilien wie maßgeschneidert erscheinen lassen.


In Düsseldorf war für die Handelsblatt Media Group entscheidend, dass Projektentwickler Aurelis Real Estate und der Kölner Architekt Caspar Schmitz-Morkramer bei La Tête Sonderwünsche berücksichtigten: So wurde ein Drittel des geplanten Innenhofs zur Town Hall umgewidmet und die Büroflächen wurden offener gestaltet. Auch einen Werbebildschirm an der Außenfassade bekam das Unternehmen – 82 Quadratmeter groß und unübersehbar für alle Bahnreisenden. „Wir sind heute insgesamt sehr glücklich mit der Immobilie“, sagt Anke Otterbeck, Leiterin Projekt- und Gebäudemanagement bei der Handelsblatt Media Group.


Das geht nur, wenn die Entwürfe Spielraum lassen. „Single Tenant oder Multi Tenant: Wir haben bei unseren Planungen beides im Auge“, sagt Architekt Schmitz-Morkramer. Selbst bei Entwürfen von Immobilien, die früh auf einen Hauptmieter zugeschnitten sind, gibt es später häufig Änderungen. Heikel ist dabei weniger das Bürokonzept. „Mit dessen Geometrie ist der Mieter in der Regel vertraut, sonst würde er sich nicht für das Gebäude interessieren. Es sind die Sonderflächen, die eine Planung durcheinanderrütteln.“ Eine größere Kantine. Ein anderer Stellplatzmix. Mehr Tagungsräume.


Zentrale Lage hoch im Kurs

Auch Bestandsbauten lassen sich zeitgemäß herrichten, wie der Hamburger Entwickler Becken mit dem Ensemble Area 5.0 am Alsterfleet zeigt: Der Altbau, Baujahr 1993, wird in einen Campus mit Dachterrassen, E-Rollern, Gratis-WLAN und Lounge verwandelt; Hauptmieter Freenet erhält einen eigenen Eingang. Zwar kann es im Bestand schwieriger und teurer als im Neubau sein, Mieterwünsche zu realisieren. Olaf Drossert, Geschäftsführer von Becken Estates, sagt aber: „Die vergleichsweise günstigeren Ankaufskosten fangen diesen Effekt regelmäßig auf.“


Wo Mitarbeiter eine knappe Ressource sind, ist die Belegschaft die wichtigste Zielgruppe – die Immobilie wird zur Trumpfkarte im War for Talents. Das hat Konsequenzen für die Lage: Möglichst zentral soll sie sein. Microsoft etwa verlegte vor drei Jahren seine Deutschland-Zentrale von Unterschleißheim in die Parkstadt Schwabing im Norden Münchens. „Die Unternehmen stellen die Convenience für die Mitarbeiter in den Mittelpunkt“, sagt JLL-Experte Koch. Apple, in der bayerischen Landeshauptstadt bereits mit einem Design Center vertreten, hat unlängst für weitere 1.500 Mitarbeiter das Karl auf dem ehemaligen Mahag-Gelände gemietet, zehn Fußminuten vom Hauptbahnhof entfernt. Und will sich in dem Bau von Stararchitekt Chipperfield betont minimalistisch geben, zumindest nach außen: Nicht einmal ein Logo ist angeblich geplant.


Sorgfältiges Kostenkalkül

Für Dienstleister wie Banken, Unternehmensberater oder Kanzleien ist Zentralität auch noch aus anderen Gründen wichtig: Ihr Geschäft lebt von der Vernetzung mit den Finanzzentren; die hochkarätige Kundschaft erwartet, dass sich Professionalität auch durch eine Top-Adresse ausdrückt, gern mit schöner Aussicht und zertifizierter Nachhaltigkeit. Kürzlich gab die Wirtschaftskanzlei Freshfields bekannt, dass sie 2025 von der Bockenheimer Anlage in Tower 1 des neuen Frankfurter Hochhausensembles Four ziehen wird. „Für unsere in- und ausländischen Mandanten werden wir in noch zentralerer Lage erreichbar sein, und wir werden in einem der modernsten und ökologisch fortschrittlichsten Gebäude in Frankfurt arbeiten“, sagt Christoph Gleske, Partner und Leiter des Frankfurter Büros von Freshfields.


Trendverweigerer gibt es auch. Als die Deutsche Börse 2010 nach Eschborn umsiedelte, war das mit großen Einsparungen verbunden, die Rede war von allein 20 Millionen Euro Gewerbsteuer jährlich. Die Hoffnung, der Standort könne sich zum neuen Finanzzentrum entwickeln, erfüllte sich indes nicht, Eschborn gilt eher als Backoffice-Adresse. Trotzdem hat die Börse unlängst den Mietvertrag für ihren schwarzen Kubus vorzeitig verlängert, bis 2038. Lage ist eben nicht alles.


Geld ist ja nicht unwichtig geworden, auch wenn es von Konzernen wie Google und Apple heißt, dass sie bei der Miete nicht so genau hinsehen, wenn nur der Standort stimmt. Auch hinter großzügig anmutenden New-Work-Konzepten steckt sorgfältiges Kostenkalkül. Mobile Arbeitsplatzkonzepte beziehen Abwesenheitstage in die Raumberechnung ein und sparen leicht ein Fünftel der Flächen. Der Trend könnte sich durch Homeoffice noch verstärken. Experte Speer: „Der Coronavirus wird uns die Augen öffnen, was möglich ist.“


Von Christine Mattauch


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