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Immobilien mit Köpfchen

Smart Buildings schicken sich an, die Immobilienbranche zu revolutionieren. Mittels Sensoren werden Nutzungsdaten des Gebäudes erhoben, und die Gebäudesteuerung wird entsprechend angepasst. In Pilotprojekten funktioniert das schon sehr zuverlässig.

Kaum jemand ist mehr im Büro, fast alle arbeiten im Homeoffice: Die Corona-Krise und die damit einhergehenden Kontaktbeschränkungen haben die Arbeitswelt innerhalb kürzester Zeit umgekrempelt. Die Schreibtische und Konferenzräume in den Bürogebäuden sind verwaist, stattdessen wird per Onlinekonferenz, Chat und Mail virtuell kommuniziert. Doch auch wenn niemand vor Ort ist: „Heizungen und Lüftungen laufen in den Gebäuden weiter und die Fahrstühle verbrauchen auch im Stand-by-Zustand Energie“, sagt Klaus Dederichs, Head of ICT beim Planungs- und Beratungsunternehmen Drees & Sommer. Auf diese Weise werden wertvolle Ressourcen verschwendet.


Abhilfe versprechen mitdenkende Gebäude, ausgestattet mit Sensoren, die automatisch gesteuert werden und sich selbsttätig dem jeweiligen Bedarf anpassen – sogenannte Customized Smart Buildings. „Hier erkennen Tracking-Sensoren ungenutzte Räumlichkeiten und fahren den Energieverbrauch selbstständig herunter“, erklärt Dederichs. „Dabei wissen sie genau, bei welchen Anlagen es Sinn macht, sie abzustellen.“ Raumlufttechniken würden beispielsweise lediglich reduziert, um den Mindestluftwechsel zu gewährleisten. Klimaanlagen oder Aufzüge könnten dagegen komplett abgeschaltet werden.


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Die gute Nachricht: Solche Gebäude sind mehr als nur eine Vision. Es gibt sie bereits, wenn auch nur vereinzelt in Form von Pilotprojekten. Das derzeit prominenteste Beispiel ist das Bürogebäude The Cube in Berlin. „Das Gebäude ist mit jeder erdenklichen Sensorik ausgestattet, vom Raumklima bis zur Anwesenheit, und weist flexibel anpassbare Arbeitsplätze auf“, erklärt Matthias Kramer, Geschäftsführer des Gebäudeautomationsspezialisten Raumgold. Im kleineren Stil, aber nicht weniger interessant hat Commerz Real vor Kurzem in Wiesbaden ein Flagship Smart Office eröffnet. Auch hier wurde Sensorik zur automatischen Steuerung des Lichts und der Klimaverhältnisse verbaut. „Die Vollspektrum-Lampen simulieren in jedem Teil des Gebäudes einen normalen Tageslichtverlauf und können sogar die Lichtverhältnisse von draußen in Echtzeit widerspiegeln“, so Kramer. „Hinzu kommt eine ausgeklügelte Anwesenheitssensorik, über die man die Auslastung der einzelnen Tischgruppen und Meetingräume statistisch auswerten kann.“ Im Gegensatz zu The Cube in Berlin ist dieses Smart Building bereits bezogen und wird seit mehreren Monaten vollständig genutzt.


Das Internet der Dinge und smarte Steuerungen verändern die Art, wie Gebäude bewirtschaftet werden, grundlegend. Der Trend lässt sich nicht aufhalten und dürfte angesichts der Corona-Pandemie weiteren Rückenwind erfahren. „Sensoren und digitale Datenerfassung ermöglichen detaillierte Nutzungsprofile von Gebäuden und Anlagen in Echtzeit“, sagt Nils Lueken, Geschäftsführer des Facility-Management-Dienstleisters RGM. „Aus diesen lassen sich dann Pläne für Wartung und Reinigung sowie Algorithmen zur Optimierung des Betriebs ableiten.“


Künstliche Intelligenz verknüpft alle technischen Anlagen, Sensoren sowie Planungs-, Betriebs- und Nutzerdaten intelligent miteinander und steuert so die Prozesse im Gebäude in optimaler Weise.
Klaus Dedrichs, Drees & Sommer

So liefern beispielsweise CO2-Sensoren oder auch klassische Bewegungsmelder Informationen dazu, welche Räume wie stark genutzt werden. „Je nach Nutzung der Räume kann die Leistung von Heizung, Klima- oder Lüftungsanlage an den tatsächlichen Bedarf angepasst werden“, erklärt Lueken. „Das trägt dazu bei, die Energieeffizienz zu erhöhen und den Komfort für die Nutzer zu steigern.“ Daneben könnten die Datenquellen so miteinander verknüpft werden, dass Probleme frühzeitig etwa über Dashboards oder andere intuitive Visualisierungen sichtbar werden – mitunter schon, bevor die Störung überhaupt entsteht. „Dadurch lässt sich die Wartung gezielter steuern, was dazu beiträgt, Ausfallzeiten und Reparaturen zu verringern“, so der RGM-Geschäftsführer.


Zumindest in Teilbereichen sind viele neuere Gebäude heute schon mit einer Form der Gebäudeautomation ausgestattet, etwa einer Gebäudeleittechnik. „Hier fließen Sensormesswerte zusammen und es werden Teile des Gebäudes automatisch gesteuert“, sagt Raumgold-Geschäftsführer Kramer. „Die Leittechnik ist dabei sowohl auf Sensorwerte als auch auf manuelle Eingaben des Facility Managements angewiesen.“


Die Mehrzahl an Verwaltungs- und Bürogebäuden sowie Schulen und Kindergärten verfügen allerdings noch nicht über eine moderne Gebäudeleittechnik. Daher sind Nachrüstlösungen gefragt, die ohne größere bauliche Maßnahmen installiert werden können. So seien beispielsweise viele Sensoren inzwischen batteriebetrieben und könnten einfach mit einem Klebepad im Raum befestigt werden, erklärt Kramer. „Einmal im Raum installiert, übertragen diese ihre Messwerte per Funk an ein Gateway im Gebäude, anschließend werden sie zentral ausgewertet und entsprechende Entscheidungen für die Gebäudesteuerung getroffen.“ Dies bedeutet eine Arbeitserleichterung für die Facility Manager, weil das System sie aktiv auf Fehler wie etwa einen Heizungsausfall hinweisen kann und regelmäßige Kontrollgänge entfallen.


Zum einen wird ihre Zustimmung benötigt, um überhaupt Sensoren in Mietflächen anzubringen und ihre Daten zu erfassen. Zum anderen sind besonders in der frühen Phase von Pilotprojekten eine gewisse Flexibilität und Testbereitschaft von Bedeutung, da die Systeme kontinuierlich dazulernen.
Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability bei Union Investment Real Estate

Aber der Einbau von Gebäudeleittechnik ist nur ein Zwischenschritt zum echten Smart Building. Denn das Gebäude der Zukunft macht mehr, als nur Daten zu sammeln – es denkt mit, lernt von seinen Nutzern und passt sich deren Bedürfnissen individuell an. „Es handelt sich um eine Immobilie mit Köpfchen“, sagt Drees & Sommer-Experte Dederichs. „Künstliche Intelligenz verknüpft alle technischen Anlagen, Sensoren sowie Planungs-, Betriebs- und Nutzerdaten intelligent miteinander und steuert so die Prozesse im Gebäude in optimaler Weise.“ Dadurch helfe die künstliche Intelligenz, den Energieverbrauch, die Reparatur- und Wartungskosten sowie die Verwaltungskosten zu reduzieren. „Beispielsweise können Eigentümer von Immobilien die von Bewegungs- und Belegungssensoren gesammelten Daten nutzen, um die Klimaanlage und die Beleuchtung in Echtzeit zu regulieren“, sagt Dederichs.


Dies könne jedoch nur in enger Zusammenarbeit mit dem Mieter realisiert werden, erklärt Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability bei Union Investment Real Estate: „Zum einen wird ihre Zustimmung benötigt, um überhaupt Sensoren in Mietflächen anzubringen und ihre Daten zu erfassen. Zum anderen sind besonders in der frühen Phase von Pilotprojekten eine gewisse Flexibilität und Testbereitschaft von Bedeutung, da die Systeme kontinuierlich dazulernen.“


Einzelnen Anwendungen kann schon in der Corona-Krise eine große Bedeutung zukommen, meint Raumgold-Geschäftsführer Kramer und nennt ein Beispiel: „Sensoren können Personen in Räumen erkennen und dabei helfen sicherzustellen, dass sich in Zeiten von Abstandsgeboten nicht zu viele Personen in einem Raum aufhalten.“


Von Harald Czycholl


Datenschutz im Smart Building

Smart Buildings basieren auf dem Sammeln von Daten – und das wirft rechtliche Fragen auf. Denn schließlich gelten hierzulande strenge Vorgaben hinsichtlich des Datenschutzes. „Datenschutz steht bei smarten Gebäuden an erster Stelle und muss von Anfang an Bestandteil jeder Digitalisierungsstrategie sein“, betont Klaus Dederichs, Head of ITC beim Planungs- und Beratungsunternehmen Drees & Sommer.


Grundsätzlich wird bei den in Smart Buildings gesammelten Daten unterschieden zwischen personenbezogenen Daten und nicht personenbezogenen Daten. Personenbezogene Daten lassen Rückschlüsse auf individuelle Verhaltensmuster zu. Sie sind deshalb durch die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und das deutsche Recht besonders geschützt. Anders verhält es sich mit den nicht personenbezogenen Daten, wozu etwa Informationen über den Energieverbrauch, technische Daten oder Raumbelegungspläne zählen.


Schon in der Planungsphase müsse überlegt werden, wie sich ein Personenbezug möglichst vermeiden lässt. „Müssen persönliche Daten erhoben werden – beispielsweise bei der Zutrittskontrolle – ist die Pseudonymisierung ein probates Mittel, um die Persönlichkeitsrechte zu schützen“, erklärt Dederichs. Darüber hinaus sei es empfehlenswert, einen Datenschutzbeauftragten zu benennen, der die ordnungsgemäße Anwendung aller Datenverarbeitungsprogramme kontrolliert.


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